Achtergrond
De eigen woning bij scheiding: drie sporen die door elkaar lopen
De eigen woning is bij een scheiding vaak het grootste vermogensbestanddeel en het lastigst te verdelen, omdat er drie sporen tegelijk spelen. Het civiele spoor bepaalt wie de woning krijgt: toedeling aan een van beiden met een verrekening in geld, of verkoop met verdeling van de opbrengst, vastgelegd in het convenant of door de rechter (art. 3:185 BW) en geleverd bij notariële akte (art. 3:186 BW). Belangrijk is dat de verdeling de verhouding tussen de ex-partners regelt, maar niet die tegenover de bank: zonder ontslag uit de hoofdelijkheid blijft een vertrekker aansprakelijk voor de hele hypotheek. Het inkomstenbelastingspoor draait om de echtscheidingsregeling: de vertrokken partner behoudt nog maximaal twee jaar de eigenwoningregeling in box 1 voor zijn aandeel, zolang de ex in de woning blijft wonen (art. 3.111 lid 4 Wet IB 2001), maar alleen als hij (mede-)eigenaar is (HR 27 mei 2022). Na die termijn verhuist het aandeel naar box 3. De algemene werking van de eigenwoningregeling en de hypotheekrenteaftrek staat in de Fiscale reeks; deze pagina behandelt wat de scheiding daaraan verandert.
Deze flowchart, deel 5 van de reeks Trouwen en scheiden (formeel: de reeks Huwelijksvermogensrecht), besteedt daarnaast bijzondere aandacht aan de overdrachtsbelasting. De verdeling van een huwelijksgemeenschap is geen belaste verkrijging (art. 3 lid 1 sub b Wet op belastingen van rechtsverkeer), zodat gehuwden de woning bij scheiding vrij van overdrachtsbelasting kunnen overnemen. Voor samenwoners geldt een aparte vrijstelling: de verdeling van een gezamenlijke woning is vrijgesteld als beide partners voor ten minste 40 en ten hoogste 60 procent deelgerechtigd waren (art. 15 lid 1 sub g). Verder komen de woongenot- en rente-als-alimentatie (met een brug naar deel 6), de bijleenregeling met het eigenwoningverleden en de kapitaalverzekeringen en lijfrenten aan bod. Opvallend aan dit terrein is dat het recht vooral wordt gevormd door kennisgroepstandpunten van de Belastingdienst en beleidsbesluiten, niet door rechtspraak; die standpunten binden de rechter niet, maar sturen wel de uitvoeringspraktijk. Deze pagina legt het stelsel en het beleid uit en is geen juridisch of fiscaal advies en geen mediation; wat in een concrete scheiding verstandig is met de woning, vraagt maatwerk van een advocaat, notaris, mediator of financieel adviseur.
Veelgestelde vragen
Wie krijgt de eigen woning bij een scheiding?
Dat bepalen de echtgenoten in beginsel zelf, in het echtscheidingsconvenant. Zij kunnen de woning aan een van beiden toedelen, met een verrekening in geld voor de overbedeling, of de woning verkopen en de opbrengst delen. Komen zij er niet uit, dan beslist de rechter (art. 3:185 BW). De toedeling en levering van de woning aan een van beiden vergt een notariële akte (art. 3:186 BW). Belangrijk: wie de woning krijgt, is niet automatisch uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek ontslagen; daarvoor is de instemming van de geldverstrekker nodig.
Blijf ik aansprakelijk voor de hypotheek als mijn ex de woning krijgt?
Ja, totdat de bank u uit de hoofdelijkheid ontslaat. De verdeling regelt de verhouding tussen de ex-partners, maar niet die tegenover de geldverstrekker. Zolang de bank u niet uit de hoofdelijke aansprakelijkheid heeft ontslagen, kan zij u blijven aanspreken voor de hele hypotheekschuld, ook als uw ex de woning heeft overgenomen. Ontslag uit de hoofdelijkheid vergt de instemming van de bank, die daarvoor beoordeelt of de overnemende partner de lasten alleen kan dragen. Regel dit ontslag daarom gelijktijdig met de toedeling.
Hoelang houd ik recht op hypotheekrenteaftrek als ik uit de woning vertrek?
De echtscheidingsregeling geeft de vertrokken partner nog maximaal twee jaar recht op de eigenwoningregeling in box 1 voor zijn aandeel, zolang de ex-partner in de woning blijft wonen (art. 3.111 lid 4 Wet IB 2001). De woning blijft in die periode voor de vertrekker een eigen woning, ook al is die er niet zijn hoofdverblijf meer. Na die twee jaar verhuist zijn aandeel naar box 3, tenzij hij de woning zelf weer bewoont of overneemt. De algemene werking van de eigenwoningregeling en de hypotheekrenteaftrek staat in de fiscale reeks van TRNKL; deze pagina behandelt alleen de gevolgen van de scheiding.
Kan ik renteaftrek krijgen voor een woning die ik niet bezit?
Nee. De eigenwoningregeling en de echtscheidingsregeling gelden alleen voor wie (mede-)eigenaar van de woning is. Wie geen eigendomsaandeel heeft, kan de betaalde hypotheekrente niet als eigenwoningrente aftrekken, ook niet als hij hoofdelijk aansprakelijk is voor de lening en de rente feitelijk betaalt (HR 27 mei 2022). De eigendomseis is dus bepalend. Wel kan het betalen van de woonlasten voor het aandeel van de ander onder omstandigheden als alimentatie meetellen, met een eigen fiscaal regime.
Betaal ik overdrachtsbelasting als ik de woning van mijn ex overneem?
Bij de verdeling van een huwelijksgemeenschap is de verkrijging van de woning geen belastbare verkrijging voor de overdrachtsbelasting (art. 3 lid 1 sub b Wet op belastingen van rechtsverkeer): wie de gemeenschappelijke woning toebedeeld krijgt, betaalt daarover dus geen overdrachtsbelasting. Voor gehuwden en geregistreerde partners met een gemeenschap is de overname bij scheiding daardoor vrij van overdrachtsbelasting. Voor samenwoners ligt dat anders: zij kennen geen huwelijksgemeenschap en vallen onder een aparte vrijstelling met voorwaarden.
Geldt de overdrachtsbelastingvrijstelling ook voor samenwoners?
Voor samenwoners geldt een eigen vrijstelling: de verdeling van een gezamenlijke woning is vrijgesteld van overdrachtsbelasting als beide partners voor ten minste 40 procent en ten hoogste 60 procent deelgerechtigd waren (art. 15 lid 1 sub g Wet op belastingen van rechtsverkeer). Wie samen een woning kocht in de verhouding 50/50, blijft dus binnen die bandbreedte en kan bij het uit elkaar gaan de woning belastingvrij aan een van beiden toedelen. Wijkt de eigendomsverhouding sterker af, bijvoorbeeld 30/70, dan geldt de vrijstelling niet en is over de verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd.
Wat gebeurt er met de woning na de tweejaarstermijn?
Blijft de vertrokken partner na twee jaar mede-eigenaar zonder de woning zelf te bewonen, dan verhuist zijn aandeel van box 1 naar box 3 en vervalt de hypotheekrenteaftrek voor dat aandeel. Duurzaam gescheiden levende echtgenoten kunnen na de termijn ieder een eigen hoofdverblijf in box 1 hebben, mits aan de voorwaarden is voldaan (kennisgroepstandpunt van de Belastingdienst KG:051:2025:7). In de praktijk is de tweejaarstermijn daarom vaak de deadline waarbinnen de woning wordt toebedeeld of verkocht.
Is verkopen van de woning fiscaal makkelijker dan overnemen?
Het is vooral eenvoudiger. Bij verkoop aan een derde wordt de opbrengst na aflossing van de hypotheek verdeeld en zijn beide partners in één keer van de gezamenlijke woning en de gezamenlijke schuld af, zonder dat een van beiden de lasten alleen hoeft te kunnen dragen. Bij overname door een van beiden spelen het ontslag uit de hoofdelijkheid, de financierbaarheid, de eigenwoningreserve uit de bijleenregeling en de tweejaarstermijn allemaal mee. Wat het beste past, hangt af van de financiële mogelijkheden en de wens om in de woning te blijven; dit is maatwerk voor een adviseur.