Achtergrond
Hoe werkt de eigenwoningregeling en waar zitten de grenzen?
De eigen woning is de grote uitzondering van het boxenstelsel: het hoofdverblijf zit niet als vermogen in box 3 maar als bron in box 1, met het eigenwoningforfait als bijtelling en de hypotheekrente als aftrekpost. In 2026 bedraagt het forfait voor de meeste woningen 0,35 procent van de WOZ-waarde, met boven de villagrens van 1.350.000 euro een verzwaard tarief van 2,35 procent over het meerdere. Daartegenover staat de renteaftrek, die aan strakke voorwaarden is gebonden: de lening moet dienen voor aankoop, onderhoud of verbetering, leningen van na 2012 moeten annuïtair of lineair worden afgelost in maximaal dertig jaar, en de aftrek verzilvert tegen maximaal 37,56 procent terwijl de bijtelling progressief wordt belast tot 49,50 procent. De bijleenregeling dwingt om overwaarde in de volgende woning te steken, en de Hillen-aftrek voor wie (vrijwel) heeft afgelost wordt sinds 2026 versneld afgebouwd: in 2026 resteert 71,867 procent, per 1 januari 2041 niets meer.
Deze flowchart, deel 2 van de Fiscale reeks, volgt de regeling in twee fasen. Fase 1 behandelt de wet: het eigenwoningbegrip met de verhuis-, echtscheidings- en uitzendregelingen (per 2026 verruimd voor kinderen en kleinkinderen die er om niet wonen), het forfait, de eigenwoningschuld, de aftrekbare kosten en de vermogensregels rond bijleenregeling, Hillen en het eigenwoningverleden. Fase 2 behandelt de praktijk en de rechter: de vrije verdeling tussen partners en de zakelijkheidstoets bij familieleningen, verhuur van kamer tot tuinhuis, de tweejaarsregeling bij scheiding met de harde eigendomseis, en de waardering via de WOZ met de villa-forfaitprocedures. Het paarse blok geeft de politieke stand: het coalitieakkoord van 30 januari 2026 laat de fiscale behandeling van de eigen woning uitdrukkelijk ongewijzigd, terwijl de Hillen-afbouw als aangenomen wetgeving gewoon doorloopt. Deze pagina legt de regeling en de rechtspraak uit en is geen belastingadvies; wat in een individuele situatie verstandig is, vraagt een eigen beoordeling of een adviseur.
Veelgestelde vragen
Hoe hoog is het eigenwoningforfait in 2026?
Voor de meeste woningen bedraagt het eigenwoningforfait in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde (klasse 75.000 tot 1.350.000 euro). Boven de villagrens van 1.350.000 euro geldt 4.725 euro plus 2,35 procent over het meerdere, het zogenoemde villa-forfait. De bijtelling wordt progressief belast, tot 49,50 procent, terwijl de renteaftrek is afgetopt op 37,56 procent: die asymmetrie maakt het forfait voor dure woningen relatief zwaar.
Wat zijn de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek?
De woning moet als hoofdverblijf ter beschikking staan op grond van eigendom (artikel 3.111 Wet IB 2001) en de lening moet zijn aangegaan voor aankoop, onderhoud of verbetering. Voor leningen vanaf 2013 geldt de aflossingseis: minimaal annuïtair of lineair aflossen in maximaal 30 jaar, contractueel en feitelijk. Voor eigenwoningschulden die op 31 december 2012 al bestonden geldt overgangsrecht zonder aflossingseis. De rente op een familielening is alleen aftrekbaar voor zover die zakelijk is; een onzakelijk hoge rente wordt gecorrigeerd.
Hoe lang heb ik recht op hypotheekrenteaftrek?
Maximaal 30 jaar per leningdeel. Voor hypotheken die al vóór 1 januari 2001 bestonden begon de termijn op 1 januari 2001 te lopen. Bij een verhoging van de lening start voor het verhoogde deel een nieuwe termijn van 30 jaar. Na afloop van de termijn verhuist het betreffende leningdeel naar box 3 en vervalt de renteaftrek.
Wat is de bijleenregeling?
Wie zijn woning met overwaarde verkoopt, krijgt een eigenwoningreserve ter grootte van die overwaarde. Bij de aankoop van een volgende woning is de rente alleen aftrekbaar over maximaal de aankoopprijs minus die reserve: de overwaarde moet dus eerst in de nieuwe woning worden gestoken. De eigenwoningreserve vervalt drie jaar na de verkoop (artikel 3.119aa Wet IB 2001). Bij partners met een verschillend eigenwoningverleden luistert de regeling nauw; de Belastingdienst heeft daarover kennisgroepstandpunten gepubliceerd.
Hoe werkt de Hillen-aftrek en waarom verdwijnt die?
De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (Wet Hillen, 2005) compenseerde huiseigenaren die hun hypotheek (vrijwel) hebben afgelost: zonder aftrekbare rente stond tegenover het eigenwoningforfait een even grote aftrek. Sinds 2019 wordt die aftrek afgebouwd, aanvankelijk in dertig jaarlijkse stappen; bij het Belastingplan 2026 is de afbouw versneld naar 4,8 procentpunt per jaar (amendement-Grinwis c.s., als dekking voor het terugdraaien van de box 3-verhogingen). In 2026 is nog 71,867 procent van het verschil aftrekbaar; per 1 januari 2041 vervalt de aftrek volledig.
Hoe wordt tijdelijke verhuur van mijn woning belast, bijvoorbeeld via Airbnb?
Bij tijdelijke verhuur van de eigen woning blijft het eigenwoningforfait volledig doorlopen en is daarnaast 70 procent van de huurinkomsten (na aftrek van directe verhuurkosten) belast in box 1 (artikel 3.113 Wet IB 2001). De Hoge Raad besliste in 2020 dat dit ook geldt bij verhuur van een deel van de woning, zoals een tuinhuis via een verhuurplatform. Structurele kamerverhuur kan onder de kamerverhuurvrijstelling vallen: in 2026 blijft de huur onbelast tot 6.633 euro, mits verhuurder en huurder op het adres staan ingeschreven en het geen zelfstandige woonruimte is.
Wat gebeurt er met de renteaftrek bij scheiding?
Wie de woning verlaat, houdt via de echtscheidingsregeling (artikel 3.111 lid 4 Wet IB 2001) nog maximaal twee jaar recht op renteaftrek voor de oude woning, maar alleen naar rato van het eigen aandeel in de eigendom en de schuld: de Hoge Raad bevestigde in 2022 dat de eigendomseis onverkort geldt. Wie de rente van de ex-partner betaalt zonder (economische) mede-eigendom heeft geen renteaftrek, maar die betaling kan wel aftrekbaar zijn als partneralimentatie. Na de twee jaar verhuist het aandeel in de oude woning naar box 3.
Blijft de hypotheekrenteaftrek bestaan?
Op de peildatum van deze pagina wel. Het coalitieakkoord van 30 januari 2026 (D66, VVD, CDA) zegt letterlijk dat de fiscale behandeling van de eigen woning ongewijzigd blijft, om het eigen huis betaalbaar te houden en rust op de woningmarkt te bewaren. Ambtelijke rapporten zoals de bouwstenen voor een beter belastingstelsel schetsen wel scenario's om de eigen woning anders te belasten (bijvoorbeeld in box 3), maar dat zijn beleidsopties, geen kabinetsbeleid. De afbouw die wél doorloopt is die van de Hillen-aftrek, tot nul in 2041.
Kan ik hypotheekrenteaftrek krijgen als ik in het buitenland woon?
Soms wel. Wie in het buitenland woont maar nagenoeg zijn hele inkomen (ten minste 90 procent) in Nederland verdient, kan als kwalificerende buitenlandse belastingplichtige (artikel 7.8 Wet IB 2001) in Nederland dezelfde aftrekposten claimen als een inwoner, inclusief de hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning, ook als die woning in het buitenland ligt. Het Hof van Justitie dwong die gelijke behandeling af in de arresten Schumacker (1995) en Renneberg (2008); dat laatste arrest ging juist over de aftrek van de negatieve inkomsten uit een Belgische eigen woning in Nederland.