Vastgoedklanten na de intrekking van de DNB-beleidsregel: van rule-based naar risk-based

Ruim vijftien jaar lang merkte De Nederlandsche Bank elke zakelijke relatie van een Wwft-instelling met een partij die 'beroepsmatig' in zakelijk vastgoed actief was aan als een relatie met een hoger witwasrisico. Veel banken vertaalden die beleidsregel in hun eigen beleid naar drempels: een aantal panden, een portefeuillewaarde, een type huurder (de auteur kent die praktijk uit eigen werk bij banken; zie de achtergrondmodal). Sinds 16 oktober 2026 is de beleidsregel ingetrokken, zonder overgangsregeling en zonder vervangende leidraad. Die drempels blijven in het beleid van de bank staan tot zij ze zelf schrapt. Deze flowchart laat zien waar de beleidsregel vandaan kwam, wat de intrekking betekent en hoe een bank in drie besluiten van rule-based naar risk-based gaat: het beleid aanpassen, de portefeuille analyseren en klanten heraccepteren. Daarnaast staat een blauwdruk in zeven stappen waarmee een analist vastgoed per klant beoordeelt langs vier geldstromen, met twee fictieve doorlopende casussen.

Datum	Gebeurtenis	Bron
22 juni 2006	FEC-Raad besluit tot het project Vastgoed; DNB projectleider	FEC, Rapportage Project Vastgoed, p. 1
29 juni 2007	FATF-typologierapport vastgoed; acht typologieën, red flags in Annex B	FATF 2007
2007	WODC Rapport 1349a: malafide activiteiten op de woningmarkt in de G4	Ferwerda e.a. 2007
december 2007	FEC-onderzoek afgerond: zes strafdossiers, 35 casusposities, zes toezichtonderzoeken	FEC 2008, p. 1-2
juli 2008	Rapportage Project Vastgoed met bijlage 2 red flags, in de Kamerbrief aangehaald als de rapportage van 22 juli 2008	FEC 2008; Kamerstukken II 2008/09, 29 911, nr. 16
3 november 2008	Kabinetsbrief: vier actielijnen; red flags als handvat voor de Wwft-praktijk; nieuw FEC per 1 januari 2009 bij DNB aangekondigd	Kamerstukken II 2008/09, 29 911, nr. 16
juli 2010	FEC actualiseert de red flags: toegevoegd, aangescherpt, vier geschrapt	persberichten juli 2010 (secundair; de tekst zelf is niet openbaar)
7 februari 2011	DNB stelt de beleidsregel vast	Stcrt. 2011, 2641
16 februari 2011	Publicatie in de Staatscourant; in werking 17 februari 2011	Stcrt. 2011, 2641, art. 5
8 mei 2024	DNB Q&As en Good Practices Wwft: geen categorale indeling van sectoren (3.3.1)	DNB 2024, p. 35
6 oktober 2026	DNB besluit tot intrekking; publicatie 15 oktober, in werking 16 oktober 2026	Stcrt. 2026, 36025

Artikel	Wat het voorschreef	Voor wie
Art. 2	Het integriteitbeleid omvat de integriteitrisico's en afgeleide integriteitrisico's van zakelijke vastgoedactiviteiten "van de instelling of van haar cliënten" (lid 1). De procedures leggen "in ieder geval" vast wanneer een relatie wordt geweigerd of beëindigd (lid 2).	Financiële ondernemingen als bedoeld in art. 10 lid 1 Bpr Wft, pensioenuitvoerders en beroepspensioenfondsen (art. 1 onder c)
Art. 3	DNB merkt een zakelijke relatie met, en een transactie voor, een partij "die in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf zakelijke vastgoedactiviteiten verricht" aan als relatie of transactie "die naar zijn aard een hoger risico op witwassen met zich meebrengt als bedoeld in artikel 8, 1e lid, Wwft".	Alleen Wwft-instellingen onder DNB-toezicht
Art. 4	De integriteitanalyse ziet "mede op het handelen van cliënten"; de instelling stelt vast of een vastgoedcliënt zelf een integriteitbeleid voert, toetst dat aan de eigen normen en neemt beheersmaatregelen als het ontbreekt of tekortschiet (lid 2); het handelen van een cliënt jegens derden in de sector weegt mee in de risico-indeling (lid 3).	Alle instellingen

Transitie	Besluit	Wie	Grondslag nu	Grondslag vanaf 10 juli 2027
1. Beleid	Nieuwe beleidstekst: vastgoed als risicovariabele; drempels alleen als selectiecriterium	Dagelijks beleidsbepalers, op voorstel van compliance	art. 2c lid 3 en 4 Wwft	art. 9 lid 2 en 3 AMLR
2. Portfolio	Telling per segment en toewijzing aan drie stromen (omlaag, handhaven, aanvullen)	Compliance met de eerste lijn; uitkomst naar de risicobeoordeling	art. 2b lid 3 Wwft	art. 10 lid 1 onder f en lid 2 AMLR
3. Heracceptatie	Nieuwe klasse en reviewfrequentie per klant	Bevoegde medewerker per dossier; regel mag voorstellen	art. 3 lid 5 onder e, lid 7 en lid 10 Wwft	art. 26 lid 2 en art. 76 lid 5 AMLR

Segment	Wie	Economische logica van het bezit
1. Particulier met verhuurd vastgoed	Natuurlijke persoon, vastgoed in box 3 naast eigen woning	Pensioen, spreiding van vermogen, aangehouden eerste woning, erfenis
2. Eenmanszaak of vof met bedrijfspand	Ondernemer die het pand van de eigen onderneming bezit	Bedrijfshuisvesting; soms verhuur na bedrijfsbeëindiging
3. DGA met vastgoed-BV	Holding of aparte vastgoedvennootschap, verhuur aan de werkmaatschappij of aan derden	Scheiding van bedrijfsrisico en vermogen; fiscale structuur; opvolging
4. Professionele belegger	Persoon of vennootschap die beleggen in vastgoed als hoofdactiviteit heeft	Rendement uit exploitatie en verkoop; dit was de kern van de beleidsregel
5. Projectontwikkelaar	Ontwikkelt voor eigen rekening en risico, wisselende samenwerkingen per project	Winst uit realisatie; de beleidsregel noemde de projectmatige werkwijze als kenmerk
6. Institutioneel	Pensioenfonds, verzekeraar, fonds, corporatie	Langetermijnbelegging; eigen toezichtkader

Segment	Onder de oude definitie	Op 'hoog'	Steekproef: kenmerk / drempel / onvolledig
1. Particulier met verhuurd vastgoed	4.900	4.000	9% / 79% / 12%
2. Eenmanszaak of vof met bedrijfspand	1.300	850	12% / 76% / 12%
3. DGA met vastgoed-BV	1.600	1.350	22% / 66% / 12%
4. Professionele belegger	900	850	41% / 50% / 9%
5. Projectontwikkelaar	400	350	55% / 38% / 7%
Totaal (zonder institutioneel)	9.100	7.400	18% / 71% / 11% (gewogen naar het aantal op 'hoog')

Stap	Geldstroom	Vraag	Hoofdnorm
1. Klant en activiteit	context	Wie is de klant en waarom heeft hij vastgoed?	art. 3 lid 2 onder c Wwft; art. 20 lid 1 onder e AMLR
2. Herkomst eerste investering	geldstroom 1aankoop	Waar kwam het geld voor de eerste aankoop vandaan?	art. 3 lid 2 onder d Wwft; art. 34 lid 4 onder c AMLR
3. Financiering en aflossing	geldstroom 2financiering en aflossing	Van wie is de lening en waaruit wordt afgelost?	art. 8 lid 3 Wwft; art. 34 lid 2 AMLR
4. Objecten en locatie	context	Wat voor objecten, waar, en wat zijn ze waard?	art. 3 lid 8 Wwft met bijlage I bij de vierde richtlijn; bijlage I onder b AMLR
5. Huurders en gebruik	geldstroom 3exploitatie	Wie huurt, hoe wordt betaald, wordt er gescreend?	art. 3 lid 2 onder d Wwft; art. 26 lid 1 AMLR
6. Mutaties, ABC, belangen	geldstroom 4verkoop	Is er verkocht, tegen welke prijs, aan wie?	art. 8 lid 3 Wwft; art. 34 lid 2 AMLR
7. Partijen en besluit	context	Wie zitten eromheen, en wat is het samenhangende oordeel?	art. 3 lid 2 onder b, e en f Wwft; art. 26 lid 1 AMLR

Klasse	Wanneer	Gevolg
Laag	Geen kenmerk op de vier geldstromen, mitigerende factoren vastgesteld, geen grenssituatie	Event-driven review met triggers (snelle groei, financiering van buiten de bank, contante huur, verkoop binnen een jaar), met de vijfjaarstermijn van art. 26 lid 2 onder b AMLR als vangnet
Midden	Geen kenmerk, maar mitigerende factoren niet of onvolledig vastgesteld	Periodieke review op de standaardcyclus; dossier aanvullen langs de stappen. Bij heracceptatie van een cliënt die op 'hoog' staat: pas na aanvulling van het dossier; tot die tijd blijft de oude klasse staan, met een termijn in het besluitregister
Hoog	Een of meer kenmerken, of een grenssituatie (wettelijk: derde land met hoger risico, PEP; beleidskeuze: lopende of eerdere melding, antecedenten)	Verscherpt onderzoek (art. 8 Wwft; art. 34 lid 4 AMLR), jaarlijkse review (art. 26 lid 2 onder a AMLR), goedkeuring door het hoger leidinggevend personeel waar het beleid dat vraagt; boven de grenzen van art. 34 lid 5 AMLR de extra maatregelen van die bepaling
Onacceptabel	Onderzoek kan niet worden voltooid, of het risico is niet te beheersen	Exit: op grond van art. 5 Wwft, vanaf 10 juli 2027 art. 21 lid 1 AMLR, als het onderzoek niet kan worden voltooid, op grond van het eigen acceptatiebeleid (art. 2c Wwft) als het risico niet te beheersen is; met een melding als daartoe aanleiding is (art. 16 Wwft)

Achtergrond en veelgestelde vragen

Achtergrond

Een drempel meet blootstelling, geen risico

Vijftien jaar lang gold bij De Nederlandsche Bank een eenvoudige regel: wie beroeps- of bedrijfsmatig in zakelijk vastgoed actief was, bracht als klant een hoger witwasrisico mee. Die regel stond in de Beleidsregel Integriteitbeleid ten aanzien van zakelijke vastgoedactiviteiten van 7 februari 2011, gegroeid uit het FEC-project vastgoed van 2006 tot 2008, de FATF-typologie van 2007 en het WODC-onderzoek naar malafide activiteiten in de vastgoedsector. Veel banken vertaalden de regel naar wat uitvoerbaar is: een aantal verhuurde objecten, een portefeuillewaarde, een lijst van huurdertypen. Op 6 oktober 2026 trok DNB de beleidsregel in; het besluit werkt sinds 16 oktober 2026, zonder overgangsregeling en zonder vervangende leidraad.

De intrekking laat het eigen beleid van de bank ongemoeid, en daar begint het werk. Een bank is gehouden aan de gedragslijnen die zij zelf heeft vastgesteld en moet die bijstellen als de grondslag wegvalt. De flowchart loopt daarvoor drie besluiten langs: het beleid aanpassen, zodat vastgoed een risicovariabele wordt in plaats van een categorie en een drempel alleen nog selecteert en niet classificeert; de portefeuille per segment analyseren, zodat zichtbaar wordt wie op 'hoog' staat vanwege een inherent kenmerk en wie alleen vanwege een drempel; en de klanten heraccepteren met een vernieuwde classificatie, per klant bevestigd door een bevoegde medewerker en vastgelegd in een besluitregister.

Voor de beoordeling van de individuele klant geeft de blauwdruk zeven stappen langs vier geldstromen: de aankoop (de bron van de middelen voor de eerste investering), de financiering en aflossing, de exploitatie (huurders, gebruik en betaalwijze) en de verkoop (mutaties, prijzen en ABC-transacties), met de klant, de objecten en de partijen eromheen als context. Elke stap heeft dezelfde vorm: de norm, wat u doet, wat u vastlegt, het besluit en de valkuil, met een particuliere en een zakelijke casus. De uitkomst is een van vier klassen: laag, midden, hoog of onacceptabel. Bij elke stap staat de regel die nu geldt en de regel die op 10 juli 2027 onder de AMLR in de plaats komt.

Veelgestelde vragen

De DNB-beleidsregel voor zakelijk vastgoed is ingetrokken; moet onze bank nu iets doen?

Ja. De Beleidsregel Integriteitbeleid ten aanzien van zakelijke vastgoedactiviteiten (Stcrt. 2011, 2641) is per 16 oktober 2026 ingetrokken (Stcrt. 2026, 36025), zonder overgangsregeling en zonder vervangende leidraad. Beleid dat naar de beleidsregel verwijst, verwijst sinds 16 oktober 2026 naar een regel die niet bestaat; drempels die vastgoedklanten als hoger risico aanmerken, verliezen de rechtvaardiging die art. 3 van de beleidsregel daarvoor gaf en moeten opnieuw worden gemotiveerd of vervangen. Een bank is gehouden aan haar eigen gedragslijnen (art. 2c lid 1 Wwft) en moet die systematisch toetsen en waar nodig bijstellen, met goedkeuring van de dagelijks beleidsbepalers (art. 2c lid 3 en 4 Wwft; vanaf 10 juli 2027 art. 9 lid 2 en 3 AMLR). De flowchart werkt dat uit in drie besluiten: het beleid aanpassen, de portefeuille analyseren en de klanten heraccepteren.

Is vastgoed nog een verhoogd risico?

Het kan dat zijn, maar het is geen categorie meer. De beleidsregel merkte elke zakelijke relatie met een partij die beroeps- of bedrijfsmatig in zakelijk vastgoed actief was aan als relatie met een hoger risico; die kwalificatie is vervallen. DNB schreef in mei 2024 al dat alle relevante risicofactoren een rol spelen bij het risicoprofiel (Q&As Wwft, paragraaf 3.3.1) en de toelichting bij de intrekking laat onverlet dat aan zakelijke vastgoedactiviteiten integriteitsrisico's verbonden kunnen zijn. Vastgoed is nu een risicovariabele naast andere (bijlage I AMLR): het risico zit in de herkomst van de middelen, de financiering, de huurstromen, de structuur en de verkopen, niet in het bezit als zodanig. Een vastgoedklant kan dus ook een laag risico hebben.

Mag onze bank een drempel van een aantal panden of een portefeuillewaarde blijven hanteren?

Als selectiecriterium of als trigger wel; als classificatiecriterium naar de mening van TRNKL niet, omdat de bank dan niet kan aantonen dat de omvang van het onderzoek bij het vastgestelde risico past. Een drempel (aantal objecten, portefeuillewaarde, type huurder) meet de blootstelling van de bank, niet het witwasrisico van de klant; de instelling moet per klant kunnen aantonen dat de omvang van het onderzoek past bij het vastgestelde risico (art. 3 lid 7 Wwft; vanaf 10 juli 2027 art. 20 lid 4 AMLR), en een drempel toont alleen dat de klant erboven zit. Een drempel kan wel bepalen welke klanten als eerste in de portfolioanalyse worden bekeken, en een snelle groei van de portefeuille kan een event-driven review in gang zetten. Naar de mening van TRNKL is beleid dat bij het halen van zulke voorwaarden een inherent hoog risico toekent, niet risicogebaseerd.

Hoe krijg ik in beeld hoeveel klanten onder de oude definitie vielen?

Met een portfolioanalyse per klantsegment: particulier met verhuurd vastgoed, eenmanszaak of vof met bedrijfspand, DGA met vastgoed-BV, professionele belegger, projectontwikkelaar, institutioneel. Per segment telt de bank hoeveel klanten aan de oude voorwaarden voldeden, hoeveel daarvan op 'hoog' staan en op welke grond: een inherent kenmerk in het dossier, alleen de drempel, of een dossier dat te mager is om het te zeggen. De eerste twee vragen zijn met een query te beantwoorden als de oude voorwaarden als velden in het klantsysteem staan; de derde vraagt een dossierlezing in een steekproef. DNB beschrijft zo'n analyse van de cliëntportfolio als good practice, als onderdeel van de risicobeoordeling (good practice, Q&As Wwft 2024, p. 11); art. 10 lid 1 onder f AMLR noemt informatie over het cliëntenbestand als verplichte input.

Mag ik klanten in bulk terugzetten naar een lager risico?

Voorstellen mag machinaal; besluiten alleen met beduidende menselijke tussenkomst, in deze blauwdruk ingericht als een besluit door een bevoegde medewerker. Een geautomatiseerde regel mag uit het klantsysteem, het rekeningverloop en de hypotheekadministratie de mitigerende factoren ophalen en per klant een voorstel doen. Een afschaling is een besluit om de omvang van de cliëntenonderzoeksmaatregelen te verkleinen en is onder art. 76 lid 5 AMLR onderworpen aan beduidende menselijke tussenkomst; tot 10 juli 2027 vraagt de aantoonplicht van art. 3 lid 7 Wwft naar de mening van TRNKL hetzelfde. Een bevoegde medewerker toetst het voorstel per geldstroom, neemt het besluit en motiveert het op stukken; bij een afschaling van 'hoog' naar 'laag' in één stap beoordeelt een tweede bevoegde medewerker het besluit. Een besluitregister legt per klant de reden van de nieuwe klasse vast.

Wat zijn mitigerende factoren bij een vastgoedklant?

Factoren die het risico op een van de vier geldstromen verlagen en die de bank vaak al in eigen gegevens heeft: een herkomst van de eerste investering die uit de eigen gegevens of uit stukken volgt (salaris, overwaarde, erfenis met verklaring van erfrecht); financiering bij een bank in de EER met aflossingen uit zichtbare, passende bronnen; huur die giraal op de rekening van de eigenaar binnenkomt, van gescreende huurders onder overeenkomst; een portefeuille die over jaren is opgebouwd en stabiel is in omvang en samenstelling; gewone objecten (woningen, winkels, kantoren) in een woon- of winkelomgeving; en verkopen tegen marktprijs aan niet-gelieerde partijen. De analist weegt die factoren per stap en legt vast waarom zij het risico verlagen.

Is een ABC-transactie een reden om te melden?

Niet op zichzelf. Het WODC-rapport van 2007 noemt het een misvatting om bij een ABC-transactie direct te concluderen dat er iets niet deugt; het FEC-rapport van 2008 noemt legitieme redenen zoals besparing van notaris- en kadasterkosten en van financieringskosten bij handelaren. Wat wel telt: een onverklaarde prijssprong tussen de transacties, een B-partij zonder eigen middelen, een levering in de verkeerde volgorde, gelieerde partijen of bevoordeling in eigen kring, en een taxatie die naadloos op de koopsom aansluit. Dan vraagt art. 8 lid 3 Wwft onderzoek naar achtergrond en doel van de transactie en toetst de bank de meldplicht van art. 16 Wwft aan de subjectieve indicator.

Wat verandert er op 10 juli 2027?

Dan wordt de Europese antiwitwasverordening (AMLR) van toepassing en verhuizen de normen van de Wwft naar de verordening. Voor vastgoedklanten zijn vier bepalingen van belang. Art. 20 lid 4: de instelling moet te allen tijde aan de toezichthouder kunnen aantonen dat haar maatregelen passend zijn in het licht van de vastgestelde risico's. Art. 26 lid 2: de periode tussen twee actualiseringen van de cliëntinformatie is ten hoogste één jaar bij een hoger risico en ten hoogste vijf jaar bij alle andere cliënten, dus ten minste jaarlijks respectievelijk vijfjaarlijks, zodat een categorale indeling op 'hoog' een jaarlijkse review van die hele groep betekent. Art. 34 lid 5: bij een vastgesteld hoger risico, de verwerking van activa van ten minste 5 miljoen euro en gepersonaliseerde diensten voor een cliënt met totale activa van ten minste 50 miljoen euro, vastgoedactiva meegeteld, gelden extra verscherpte maatregelen. Art. 76 lid 5: geautomatiseerde besluiten over het aangaan, weigeren of onderhouden van een relatie en over de omvang van het cliëntenonderzoek vragen beduidende menselijke tussenkomst.

Raakt de intrekking ook ons kredietbeleid voor commercieel vastgoed?

Nee. De intrekking betreft het integriteitsbeleid: de kwalificatie van vastgoedklanten als hoger witwasrisico. Prudentiële normen voor vastgoedfinanciering (loan-to-value, concentratielimieten, de aandacht van DNB voor commercieel vastgoed in het kapitaaltoezicht) staan daar los van en mogen drempels bevatten; een kredietlimiet meet immers kredietrisico, geen witwasrisico. Alleen waar het kredietbeleid een vastgoedklant automatisch een integriteitsclassificatie 'hoog' geeft, raakt de intrekking het.

Wanneer moet de aanpassing af zijn?

De Wwft noemt geen termijn; art. 2c lid 4 vraagt een systematische toetsing en bijstelling waar nodig, en de grondslag die het beleid aanhaalt, is sinds 16 oktober 2026 weg. Het natuurlijke anker is 10 juli 2027: vanaf die datum geldt de AMLR en dwingt art. 26 lid 2 onder a een jaarlijkse actualisering af voor elke cliënt met een hoger risico. Een bank die haar vastgoedklanten dan nog categoraal op 'hoog' heeft staan, bindt zich aan een jaarlijkse review van die hele groep. De casus Oeverbank plant daarom het beleidsbesluit in het vierde kwartaal van 2026, de portfolioanalyse in het eerste kwartaal van 2027 en de heracceptatie afgerond vóór 10 juli 2027.